Виталий Иваненко о сносе и расселении жилья в Петропавловске

В конце апреля жители Петропавловска-Камчатского смогли на сайте городской администрации ознакомиться с новой редакцией постановления «Об утверждении муниципальной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Петропавловск-Камчатского городского округа». Одним из приложений к этому постановлению является список домов и квартир, расположенных в границах города и подлежащих по разным причинам расселению. Этот список вызвал много вопросов у горожан, проживающих, по их мнению, в «плохих» домах. Журналисты газеты «Камчатский край» адресовали эти вопросы главе города Виталию Иваненко.

– Виталий Юрьевич, горожане считают список домов, подлежащих расселению, неактуальным и неполным. Говорят, что в нем не хватает как минимум пятидесяти домов, которые давно надо пустить под снос. Что бы вы ответили возмущенным землякам?

– Начнем с того, что этот список постоянно подвергается коррекции, потому что это «живой» документ. Постоянно идет процесс признания каких-то домов аварийными или непригодными для проживания. Попадают в него дома не автоматически, а только после совершения определенной процедуры. Вот об этом хотелось бы поговорить подробнее и простым языком объяснить, как это происходит. Потому что жители зачастую путаются в терминологии, делая потом неправильные выводы о работе муниципалитета в этом направлении.

Есть три категории жилья, статус которых влечет за собой совершенно разные правовые действия. Первая – это жилые помещения, признанные непригодными для проживания, вторая – многоквартирные дома, признанные аварийными, и третья – многоквартирные дома, которые имеют дефицит сейсмостойкости, и их сейсмоусиление экономически нецелесообразно. Жители всех трех категорий домов считают, что их должны расселить, причем с предоставлением новых квартир. Это совершенно неправильно.

– Давайте расскажем обо всех трех категориях, чтобы прояснить ситуацию с возможным расселением.

– Начнем с жилья, признанного непригодным для проживания. Это жилье, которое непригодно в данный момент, но его характеристики могут быть восстановлены после определенного ремонта, если этому не мешают внешние факторы. Допустим, дом находится в промзоне, где повышенный уровень внешнего шума, или рядом находится свалка отходов и так далее. То есть, сам дом отремонтировать можно, но жить в нем все равно будет нельзя из-за этих внешних факторов. Если помещения признаны непригодными для проживания из-за внешних факторов, которые нельзя устранить путем ремонта, тогда жилец, проживающий по договору социального найма, имеет право на внеочередное предоставление ему жилья, а собственник обязан вывести из состава жилищного фонда такое жилье.

Если таких факторов нет, то имеющийся в доме грибок, залитие, провал пола, плохая кровля – все это поддается ремонту или санитарной обработке. Непригодное для проживания помещение может находиться в пригодном доме, то есть это может быть отдельная квартира или несколько квартир. Если помещение признано непригодным из-за факторов, устранимых путем ремонта, то задача по приведению этого помещения в пригодное состояние ложится на собственника. Естественно, если жилье муниципальное – это делает муниципалитет. Он предоставляет жилое помещение маневренного фонда на период выполнения капитального ремонта, после выполнения которого жилец возвращается на свое место жительства (при этом договор социального найма не расторгается). Если это частная собственность – ремонт делает сам частный собственник. Никаких причин для расселения из таких помещений нет.

– Жильцы часто путают понятия непригодности и аварийности жилья.

– Именно так. Принципиальное отличие уже в том, что аварийным признается жилой дом целиком, а не отдельные помещения в нем. Инициатором процедуры признания дома аварийным могут стать только собственники квартир этого дома. Если жильцы считают, что их дом может быть признан аварийным, то первое, что им необходимо сделать, – это провести общее собрание собственников жилых помещений дома и на нем под протокол принять решение о проведении обследования дома специализированной организацией. За обследование нужно будет заплатить. Это не миллионы рублей, о которых в народе ходят слухи, а вполне приемлемые деньги. При оплате обследования город платит за муниципальные квартиры в таком доме, как собственник, за частные квартиры платят собственники из расчета площади занимаемых помещений.

Как правило, обследование проводит проектный институт либо другая организация, имеющая лицензию на право производства таких работ. В заключении ею делается вывод о том, что дом целесообразно признать аварийным и подлежащим либо сносу, либо реконструкции. На основании этой экспертизы и в зависимости от сделанного в ней вывода уже межведомственная техническая комиссия администрации городского округа занимается дальнейшей судьбой дома, но тоже не самостоятельно, а с участием собственников.

Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, то решение о сносе тоже должны принять собственники. Это очень важно! Ведь в данном случае ценностью является земельный участок, на котором находится дом. Поэтому собственники должны принять решение о сносе и о дальнейшем использовании этого земельного участка. Если собственники сами не принимают это решение, мы их персонально уведомляем о том, что им необходимо это сделать до определенной даты. В этих случаях жильцы часто пугаются, спрашивая, не должны ли они сами сносить дом… Мы объясняем, что они должны принять решение о том, как будут распоряжаться своей собственностью. От этого зависят дальнейшие действия.

Если решение о сносе собственником не принимается, то муниципалитет выносит решение об изъятии этого земельного участка. Нанимателям муниципального жилья из таких домов мы предоставляем квартиры, как правило, из вторичного фонда жилья, также заключая с ними договор найма. А у собственников мы выкупаем их долю в земельном участке, то есть, по сути, выкупаем квартиру по цене, определенной на основании независимой оценки. Таким образом, собственники квартир получают возмещение за жилое помещение. Скажу сразу, что это вовсе не символическая сумма, на которую ничего нельзя приобрести. Буквально в 2016 году расселялся деревянный двухэтажный дом на улице Горького, в котором двухкомнатная квартира была оценена в 1 миллион 900 тысяч рублей.

– Это действительно важно, потому что многие собственники начинают процедуру признания дома аварийным, а потом удивляются, почему им не дают новые квартиры.

– Признание дома аварийным не влечет за собой права на получение нового жилья. Должен происходить выкуп аварийных квартир, что у нас и делается. А дальше, когда муниципалитет становится собственником земельного участка, аварийный дом сносится, а участок муниципалитет своим решением запускает в оборот – либо под новое жилищное строительство, либо под размещение объекта социальной сферы, либо под благоустройство.

Если дом признан аварийным, но подлежащим реконструкции, происходит похожая процедура. Единственное, что для принятия решения собственникам квартир дается больше времени. Квартиры у них так же выкупаются. А дом реконструируется и может потом быть использован для предоставления очередникам жилых помещений по договорам найма.

– Наверное, ожидание получения новых квартир объясняется тем, что многие горожане в свое время получили новое жилье по программе переселения из домов, имеющих дефицит сейсмостойкости?

– Возможно. Третья категория – это именно дома, имеющие дефицит сейсмостойкости. Присвоение домам такого статуса – это уникальная федеральная программа, которая действует в некоторых регионах РФ совместно с региональными программами. По ней происходило строительство жилья, в которое переселялись люди из домов, имеющих дефицит сейсмостойкости путем заключения с ними договоров мены. Сам дом, имеющий дефицит сейсмостойкости, становился собственностью муниципалитета и уже по его решению либо сносился, либо переводился в разряд нежилого с размещением в нем организаций, не предусматривающих круглосуточного нахождения людей.

Но эта программа переселения из жилья с дефицитом сейсмостойкости завершена. У нас, конечно, есть еще дома, не попавшие в нее и имеющие такой дефицит. Сейчас губернатором и правительством края ведется большая работа для того, чтобы запустить новую такую программу. Если такое решение будет принято и федеральный бюджет начнет ее финансирование, то мы готовы по ней работать. Мы определили площадки для строительства домов – это Рябиковская, Кутузовский микрорайон, район от улицы Ломоносова до кольца с крестом и так далее. У нас есть уже обследованные дома, по которым сделано заключение о дефиците их сейсмостойкости, есть понимание по стоимости строительных работ. То есть, имеется весь необходимый пакет документов для начала работы по новой программе.

То же самое с дальнейшей реализацией другой государственной программы – переселения из ветхого и аварийного жилья. Она тоже предусматривала строительство домов для такого расселения, и она тоже заканчивает свою работу. В нее вошли только дома, признанные аварийными в период до 1 января 2012 года. Такого жилья на территории Петропавловска-Камчатского уже нет. Все, что было, мы уже расселили, полностью реализовав программу. Других программ, которые бы предусматривали расселение с получением квартир в новострое, сейчас нет. Нужно это четко понимать.

– Но это не значит, что нужно сложить руки и не пытаться определить статус старого дома, ожидая, что кто-то сделает это за нас? Нет в муниципалитете бригады, которая самостоятельно ездит по городу и ищет дома, которые нужно признавать аварийными?

– Никто, кроме собственников, не может этого сделать. А определиться со статусом дома – это самое главное. И сделать это нужно правильно. Нужно понимать, что весь Жилищный кодекс строится на основании инициативы и действий собственников жилых помещений! Когда жильцы приобретают квартиры или приватизируют их, они должны сознавать, что приобретают не только права, но и обязанности. Муниципалитет, как один из собственников жилых помещений в домах, на равных условиях с другими собственниками участвует в управлении домом. И то, только в том случае, если в доме есть муниципальные квартиры. Есть дома, где 100 процентов жилье муниципальное, и тогда мы единолично принимаем решение о судьбе такого дома. В остальных случаях – только общее собрание собственников! При этом никакие фото и видеорепортажи, жалобы и прочие письма не играют никакой роли! Если мы хотим переселиться из дома – мы организуем собрание и идем по четкой юридической процедуре подготовки пакета документов о признании его аварийным! И помним при этом, что, если дом непригодный для проживания – он не аварийный, если он имеет дефицит сейсмостойкости – он тоже не аварийный.

– Процесс признания домов аварийными идет в Петропавловске?

– Идет. И в прошлом, и уже в этом году к нам поступают решения общих собраний собственников квартир и пакеты документов об аварийности домов. Межведомственная техническая комиссия администрации городского округа принимает решения об оценке соответствия дома предъявляемым требованиям и о выявлении оснований для признания дома аварийным и актуализирует их списки. Делается это и для того, чтобы запустить новую программу расселения. К примеру, в Петропавловске это порядка трехсот объектов, которые нам известны. Многие из них уже признаны аварийными, многие только проходят процедуру обследования. Это порядка полутора тысяч семей, в разной степени претендующих либо на улучшение жилищных условий, либо на получение компенсации при расселении. Поэтому документ, о котором мы начали говорить, «живой» и постоянно меняется.

– Но попадание в постановление не влечет за собой автоматического сноса дома уже завтра? Многие думают, что это именно так, и номер, под которым дом значится в списке, воспринимают как номер очереди на снос или расселение.

– Это действительно очередь. Расселение аварийных домов будет производиться в порядке признания их аварийными. Кого раньше признали аварийным, тот раньше пойдет и под расселение. О конкретных сроках становится известно уже в процессе работы, которая проводится с каждым домом отдельно. Не бывает такого – уехал в отпуск, приехал – дом снесли. Сначала мы решаем вопрос расселения нанимателей муниципального жилья, стараясь предложить им лучшее из того вторичного фонда, которым владеем. Одновременно идет процедура переписки с собственниками, которые приглашаются для выяснения всех обстоятельств, идет оценка квартир и определение размера компенсации. В каждом случае это занимает разное время.

– Виталий Юрьевич, муниципалитет самостоятельно, без госпрограмм, ликвидирует аварийное жилье?

– Да, но малыми темпами. Примерно 40–50 семей в год мы расселяем самостоятельно. Этого, конечно, очень мало. Но мы исходим из тех финансовых средств, которые у нас есть. И это при том, что у нас есть очередь на получение жилья. Мы ищем другие пути продвижения очереди. Один из них – коммерческий найм жилья. Что это такое? Есть в городе большое количество муниципального пустующего жилья, которое мы не можем предоставить по социальному найму, потому что оно не отремонтированное и, следовательно, не соответствует ГОСТам, СНиПам и так далее. Такие квартиры исключаются из оборота, а муниципалитет несет расходы по их содержанию как собственник, оплачивая отопление, делая взносы на капремонт и т. д. Поэтому мы приняли решение о формировании фонда коммерческого найма. Плата за найм его не будет сильно отличаться от платы простого социального найма, но квартира будет предоставляться без ремонта, который наниматель возьмет на себя. Если он выполнит все условия договора, то у него через пять лет возникнет право его внеочередной пролонгации. Мы планируем, что около 300 семей в Петропавловске смогут стать такими нанимателями жилья. Муниципалитет высвободит деньги для ремонта других помещений или для строительства жилья, что позволит осуществить расселение нуждающихся и продвинет очередь.

– А в какой жилфонд расселяются люди из аварийных домов? Насколько это просто или сложно – удовлетворить запросы горожан?

– Законодательно установленных требований в этой части не много: жилье должно быть предоставлено в этом же городском округе по принципу «комната за комнату» и быть пригодным для проживания. Здесь каждый должен сознавать, что подобное замещается подобным: нельзя переехать из двухкомнатной в четырехкомнатную. Плюс к этому нужно помнить, что и Завойко, и Долиновка, и Чапаевка – это тоже наш городской округ. Поэтому выбор, конечно, есть, но он ограничен нашими возможностями. Расселить всех на «красной линии» мы не можем. Если люди упираются бесконечно, отказываясь от всех предлагаемых вариантов, нам приходится решать вопросы в судебном порядке. Есть случаи, когда из целого дома упирается одна или две квартиры. При этом почему-то люди уже не боятся жить в аварийном доме, им уже важнее то, что им не нравится район и этаж квартиры, которая предоставляется. Никто не думает о том, что муниципалитет не обязан заселить вас в квартиру. Мы обязаны ее предоставить. Поэтому иногда по решению суда приходится фиксировать предоставление квартиры в службе судебных приставов.

Беседовала Светлана Соловьева