Ипотека: будущая стабильность или добровольные «20 лет строгого режима»?

На помощь приходят многочисленные банковские предложения, обещающие ипотеку на невероятно выгодных условиях. Разбираемся, в каком случае ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) действительно позволит изменить жизнь к лучшему, а когда от него лучше отказаться, чтобы не попасть в многолетнюю кабалу.

Брать или не брать – вот в чем вопрос

В 2017 году снижение процентных ставок спровоцировало небывалый рост рынка ипотечного жилищного кредитования. Статистика Центробанка показывает, что объем выданных россиянам кредитов достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 37,2%, а сумма ипотечных займов составила 1,1 млн рублей. Пик ипотечного кредитования пришелся на декабрь прошлого года, когда ставка в рублях достигла своего рекордно низкого значения в 9,79% (против 11,54% в декабре 2016 года).

Что касается жителей Камчатского края, то, по данным Центробанка, на 1 января 2018 года они взяли 2 369 ипотечных жилищных кредитов (против 1783 на 1 января 2017 г.) на общую сумму более 5 млрд рублей (годом ранее – 3, 661 млрд рублей.). При этом средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, за год упала с 11,98% до 9,93%.

Согласно опубликованным в ноябре 2017 года результатам очередного исследования «РИА Рейтинг», Камчатский край занял седьмое место в рейтинге доступности покупки семьями жилья в ипотеку. Данное исследование показывает, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Выяснилось, что на Камчатке ипотека доступна для 37,1% семей (в 2015 году ситуация была хуже – 28,8%).

Для многих россиян ипотека является единственным способом обзавестись собственной квартирой, чтобы разъехаться с родителями или расширить жилплощадь, когда в малогабаритной «однушке» становится тесно семье с двумя детьми. А иногда ИЖК оказывается и настоящим спасением в сложной жизненной ситуации.

Жительница Петропавловска-Камчатского Елена П. ушла от чрезмерно ревнивого мужа, забрав маленькую дочь. Поскольку собственного жилья у нее не было, пришлось вернуться к родителям, которые не пришли в восторг от такого решения – ежедневно упрекали дочь в том, что она не сохранила семью, лишила ребенка отца и «села им на шею». При этом Елена тратила большую часть зарплаты на продукты для всей семьи и оплату коммунальных услуг. В конце концов, она решилась рассмотреть вариант ипотеки.

Сотрудники банка объяснили условия оформления ИЖК. Поначалу Елена хотела рассчитаться с банком в течение 10 лет, но ипотечный калькулятор выдал слишком крупную для нее сумму ежемесячных платежей. Тогда специалист предложил рассчитать ипотеку на 15 лет. В итоге получилось, что ежемесячный взнос на погашение ипотечного кредита составит всего 8 тыс. рублей. Вскоре Елена нашла подходящую квартиру, подписала ипотечный кредит и, получив ключи от собственного жилья, почувствовала себя свободной – несмотря на необходимость 15 лет расплачиваться с банком.

Но все-таки, прежде чем радостно собирать вещи и готовиться к переезду, стоит подсчитать свои финансы и хотя бы несколько месяцев пожить в «тестовом режиме».

Попробуйте жить так, будто ипотеку вы уже взяли. Подсчитайте все свои расходы, накиньте 10–20% на непредвиденные траты, и приплюсуйте еще 30% на гипотетическую ипотеку, откладывая их на отдельный счет. Если ваши доходы позволяют комфортно и без нервотрепки жить при таком раскладе – начинайте присматривать квартиру. Но если ситуация для вас дискомфортна, а при выборе еды вы вынуждены покупать самые низкопробные продукты, значит, ипотека не для вас – приобретая квартиру, вы попросту превратите ближайшие 10–20 лет своей жизни в ад.

К слову, полгода такой жизни в любом случае обернутся для вас плюсом: если решитесь на ипотеку, у вас будет уже значительная сумма на первоначальный взнос, а если нет – на руках окажется неплохой капитал для существенной покупки, которую вы давно откладывали.

Помните о детях, даже если их у вас еще нет

Самая распространенная ошибка молодых семей – попытка отделиться от родителей, взяв крупную сумму с минимальным первоначальным взносом в ипотеку, и не определившись при этом со сроками появления потомства. Рассчитав расходы на двоих, через два-три года новая «ячейка общества» оказывается с младенцем на руках – а это дополнительные траты на мебель, памперсы-пеленки, игрушки и детское питание… В этом случае семья, выплачивающая ипотеку, может оказаться в критической ситуации, и отдельная квартира будет ей уже не в радость – выжить бы.

Так что, планируя рождение детей, не берите ипотеку, съедающую 50% вашего совокупного дохода, выберите более бюджетный вариант жилья, даже если он будет расположен на окраине. И не забывайте о «материнском капитале», который вы можете использовать как для первоначального взноса за квартиру, так и для досрочного погашения ипотечного кредита. На текущий момент маткапитал в России составляет 453 тысячи рублей, до конца 2021 года его могут получить семьи, где рождается второй или последующий ребенок.

Кроме того, в соответствии с постановлением правительства Камчатского края от 15 февраля 2018 года с 1 марта на Камчатке размер краевого материнского капитала будет увеличен на 4%, что составит в денежном выражении рост от 4 до 13 тысяч рублей. По данным краевого министерства социального развития и труда, с 1 апреля на первого ребенка размер капитала будет составлять 115,7 тысячи рублей, на третьего – 137,7 тысячи рублей, на четвертого – 207,1 тысячи рублей, на пятого – 275,4 тысяч рублей, на шестого и последующего ребенка – 344,8 тысячи рублей.

Использовать эти деньги для улучшения жилищных условий семья может, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка – именно так поступило свыше 90%, получивших материнский капитал.

Инструкция для будущего ипотечника

1. Собираясь приобрести квартиру в ипотеку, помните – она станет вашим домом на долгие годы, но при этом не будет полноценно принадлежать вам до выплаты последнего взноса – вы не сможете ее продать или обменять. Поэтому ответственно подойдите к вопросу выбора – отведите на это полгода, посмотрите 10–20 вариантов, выберите наиболее подходящий по качеству и цене.

2. Ориентируйтесь на первоначальный взнос хотя бы в размере 20% от стоимости жилья. Чем больше оплатите сразу, тем меньше будет последующая ежемесячная нагрузка на ваш бюджет.

3. Сравните предложения не менее трех банков и выберите оптимальное. Главным критерием при взятии «длинного» кредита будет размер ставки.

4. Рассчитайте ежемесячные платежи таким образом, чтобы они не превышали 30% семейного дохода. Не закладывайте в расчеты премии и бонусы как нестабильную строку дохода – именно ее в первую очередь сокращают работодатели в кризисной ситуации.

5. Курсы валют подвержены непредсказуемым колебаниям, поэтому берите ипотеку в рублях.

6. Как уже говорилось выше, не забывайте формировать резервный фонд, который подстрахует вас в случае наступления финансового форс-мажора.

Когда стоит подстраховаться

По данным Банка России, сейчас среднестатистический жилищный кредит в России составляет 1,85 млн рублей со сроком погашения в течение 15 лет. За эти годы человек может жениться, обзавестись детьми, потерять кормильца или работу, позволяющую обеспечивать семью, в конце концов, серьезно заболеть. На такой случай специалисты советуют создать «подушку безопасности», которая в случае форс-мажора позволит в течение полугода не только выплачивать долг банку, но и жить не на одних макаронах.

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях», – рекомендовал в интервью ИА "Бел.ру" руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.

Досрочное погашение и критические ситуации

Если платить по заранее обговоренному тарифу становится совсем уж тяжело, можно обратиться в банк и увеличить срок кредитования. Ежемесячный платеж станет меньше, но выплаты в тело долга сведутся к минимуму – несколько лет 90% от платежа будут уходить на оплату процентов. Поэтому эксперты рекомендуют либо брать ипотеку на короткий (до 5 лет) срок, либо отдавать ее досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

К счастью, российское ипотечное законодательство довольно либерально – оно позволяет погасить кредит досрочно в любой момент, хоть через месяц после оформления банковского договора. К слову, россияне этой возможностью успешно пользуется – ежемесячно многие заемщики платит больше, чем нужно по графику, и в течение 7 лет рассчитываясь за кредит, взятый на 15.

Тем не менее такая стратегия работает против заемщиков в случае потери работы. В среднем поиски нового работодателя занимают от 5 до 7 месяцев, и все это время семье нужно на что-то жить. А банк подаст на «злостного неплательщика» в суд уже на 91-й день просрочки. Традиции реструктуризации ипотечных кредитов у нас пока не устоялись, потому, прежде чем начинать досрочно гасить кредит, сделайте запас минимум на полгода жизни.

Также в нашей стране еще только формируется предоставление платежных каникул, но это не означает, что при потере доходов можно и нужно скрываться от кредитора – лучше сразу прийти к нему с повинной и обсудить дальнейшие планы погашения ипотечного займа, не дожидаясь судебной повестки. Если вы сможете представить убедительные доказательства ваших стесненных обстоятельств, возможно, банк на некоторое время уменьшит ваш ежемесячный платеж. Но будьте готовы к тому, что после этого временного облегчения вам придется расплачиваться уже по «повышенному тарифу», наверстывая упущенное, так что заранее начинайте перепланировать свой будущий бюджет.

Бонусы и скидки

Покупая жилье, каждый россиянин может раз в жизни получить «презент» от государства – имущественный налоговый вычет в размере 13% от цены приобретённой недвижимости. Эта сумма соответствует подоходному налогу, удерживаемому из нашей зарплаты. Единственное ограничение – стоимость покупки: максимальная сумма, за которую можно получить компенсацию, составляет 2 млн рублей, то есть не более 260 тысяч на руки.

Хорошая новость – данная льгота распространяется и на уплаченные по кредиту проценты. Ежемесячный платеж разбит на две части – тело кредита и проценты по нему. Взяв выписку из банка по итогам года и предоставив ее в налоговую, вы можете вернуть 13% от суммы уплаченных по ипотечному кредиту процентов.

К слову, вычет – не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.