Нюансы ипотечного кредитования – что делать, если нечем платить

Но ни в том, ни в другом случае никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. 15–20 лет – долгий срок, за который заемщик может потерять работу, заболеть и даже умереть. Эксперты Банка России рассказывают, как действовать, если «ипотечное бремя» стало непосильным.

Ипотечное кредитование набирает обороты

Согласно статистике Центробанка от1 февраля 2018 года, в январе в Российской Федерации было выдано 78 008 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 148,217 млрд рублей. На фоне общероссийской статистики Камчатский край выглядит довольно скромно: его жители в январе оформили в банках всего 168 ипотечных кредитов на 353 млн рублей. Однако и в нашем регионе за год количество и объем выданных за месяц ипотечных кредитов выросло почти вдвое: в январе 2017 года эти цифры составляли соответственно 85 ИЖК на сумму 173 млн рублей.

«В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», – пояснили в пресс-службе ЦБ со ссылкой на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».

Снижение ставок вызвало «потребительский бум»: спрос на долгосрочные ипотечные и потребительские кредиты резко пошел вверх. Но банки по-прежнему проявляют осторожность при одобрении заявок и несклонны смягчать неценовые условия кредитования: их интересуют только ответственные клиенты. Качество обслуживания ипотечных кредитов в Камчатском крае улучшается: при существенном росте объема выданных кредитов объем просроченной задолженности увеличивается незначительно. Так, на 1 февраля текущего года просроченная задолженность заемщиков Камчатского края по ипотечным кредитам в рублях составила 59 млн рублей (против 55 млн рублей на 1 февраля прошлого года). Обладатели валютных ипотечных кредитов за год сократили объем просроченной задолженности с 12 до 8 млн рублей.

Единственный путь – диалог с кредитором

Потеряв доход, худшее, что вы можете сделать, – это пустить дело на самотек. Так вы перестаете контролировать ситуацию, которая сама собой не разрешится. Полагать, что, если вы не будете общаться с банком, про ваш долг потихоньку забудут, – как минимум инфантильно. Поэтому обращайтесь в банк сразу же, как только стало ясно – вскоре платежи станут вам не под силу. Лучше сделать это еще до первой просрочки, тогда у вас будут большие шансы на лояльное к себе отношение.

Помните, банк – это не одолживший вам денег приятель, которого можно разжалобить рассказом о ваших проблемах; это организация, с которой у вас заключен официальный договор, подразумевающий юридическую ответственность. Поэтому соберите все документы, с помощью которых вы сможете подтвердить свою текущую финансовую несостоятельность, и постарайтесь показать себя как добропорядочного заемщика, готового расплачиваться, как только ситуация стабилизируется. В этом случае у вас есть шанс совместно найти решение, которое удовлетворит и вас, и кредитора.

В случае ипотеки возможны два варианта. Первый: вам предоставят «кредитные каникулы», и ближайшие 2–3 месяца вы будете платить только проценты. Это на недолгий срок снизит ежемесячные платежи, но в дальнейшем их увеличит. Срок кредитования останется прежним, общая сумма долга и проценты – тоже, и те деньги, которые вы не заплатили сегодня, придется отдавать по окончании отсрочки. Второй вариант: реструктуризация долга. В этом случае с вами будет заключен новый договор с новыми сроками и, возможно, новыми ставками. Если банк не пойдет навстречу, вам придется брать новые займы в другом банке или продавать квартиру.

Последний выход, предлагаемый законодательством, – процедура объявления себя банкротом. Но не обольщайтесь рекламой, рассказывающей о прелестях банкротства и полученной с его помощью свободе. Для начала вам придется заплатить порядка 40–50 тыс. рублей за услуги финансового управляющего, который будет улаживать все юридические вопросы с кредиторами. Затем ваша ипотечная квартира будет выставлена на торги – никто вам ее не оставит, именно средства от ее продажи будут направлены на погашение ваших долгов. Ну и «вишенка на торте» – минимум ближайшие пять лет после процедуры банкротства ваша кредитная история будет испорчена.

Помогут ли «раздолжнители»?

Отчаявшийся человек готов хвататься за любую соломинку – чем и пользуются современные «остапы бендеры», обещающие за определенную сумму законно и без риска избавить клиента от долгов перед банком. На деле чаще всего заемщики попадаются на удочку мошенников, которые, не имея юридического образования, просто выманивают у жертвы последние деньги и, сделав ее положение совсем безвыходным, скрываются в неизвестном направлении.

«Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас, и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку», – цитирует интернет-издание Rostovgazeta руководителя службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаила Мамуту.

По его словам, аферисты используют отработанные за последние несколько лет схемы и постоянно их совершенствуют.

– Распространенный вариант: «плата за тишину». За небольшую сумму «юрист» фирмы якобы берет на себя общение с представителями кредитора. Заемщика после этого какое-то время действительно никто не беспокоит, но с самим долгом ситуация при этом никак не решается, а только усугубляется растущими штрафами и пенями.

– Должника обещают законным образом полностью избавить от кредитного бремени. В качестве аргументов приводятся некомпетентность банковских юристов, привыкших работать только с финансово безграмотными заемщиками («а у наших опыт ого-го!»), «свои люди» в суде и прочий бред. В лучшем случае «раздолжнители» подадут в суд иск от имени клиента, но сами вряд ли явятся на заседание, а скорее всего, вообще не будут предпринимать никаких действий.

«Я взял квартиру в ипотеку и шесть лет добросовестно платил. Но фирма, где я работал, прогорела, и денег не стало – случайных подработок хватало только на еду. Разумеется, начались звонки из банка. У меня и так который месяц нервы на пределе, а тут еще и судом грозят… Увидел объявление, что-то типа «Законно избавим от кредитного рабства», решил обратиться. Там мне красочно расписали, какие у них грамотные и опытные юристы, которые все решат – плати 5 тысяч в месяц и спи спокойно. Из банка беспокоить действительно перестали, на мои звонки «раздолжнители» исправно отвечали, что «все в процессе», «работа ведется» и т. п. А примерно через четыре месяца сказали, мол, ваша ситуация уж больно сложна, решить ее у нас обычным образом не получается, но если вы удвоите сумму вознаграждения… Тут-то я и засомневался. Пошел в банк и выяснил, что долг по-прежнему есть, а на него еще и «сверху» кругленькая сумма наросла. Уж не знаю, как «раздолжнители» сделали, чтобы мне не звонили – может, с кем-то в банке поделились моими деньгами. Но пока они имитировали бурную деятельность, ситуация ухудшилась окончательно, и моя квартира, в которую я столько вложил, сейчас «идет с молотка», – рассказал житель Петропавловска-Камчатского Станислав Е.

– Заемщику предлагают вложить средства в некий суперфинансовый инструмент, который буквально за два-три месяца даст фантастическую прибыль и позволит расплатиться с банком. Инвестировать нужно около 20% от суммы долга. Стоит ли говорить о том, что эти деньги оказываются потерянными навсегда?

«Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение», – говорит Михаил Мамута.

Ипотечные мошенники

Еще одна стопроцентная возможность распрощаться со значительной суммой – обращение к мошенникам, которые работают под видом микрофинансовой организации (МФО).

«К сожалению, в настоящее время Законом «Об ипотеке» не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», – отмечает Михаил Мамута.

Условия, которые такие организации выставляют заемщикам, иначе как грабительскими не назовешь. Процент за пользование кредитом у них на порядок выше банковского, а пени и штрафы в случае просрочки – гигантские. К тому же в последнее время такие организации охотно кредитуют граждан под залог недвижимости или машины, прописывают кабальные условия договора, на основании которого впоследствии вполне законно изымают имущество у окончательно запутавшихся в долгах россиян.

По словам Мамуты, в настоящее время Банк России и Минфин РФ пытаются ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотечные займы и кредиты. Разработанные регуляторами поправки в законодательство позволят исключить возможность появления на рынке мошенников, оставив доступ только организациям, поднадзорным Банку России и определенным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Легальная экономия

Эксперты Центробанка рекомендуют заемщикам, еще не успевшим безвозвратно испортить свою кредитную историю, обратить внимание на другой, действительно легальный способ снижения задолженности по ипотечному кредиту. Падение ставки более чем на два пункта позволяет значительно выиграть (на 1.02.2017 года средневзвешенная ставка по ИЖК в Камчатском крае составляла 12,15%, снизившись к 1.02.2018 года до 9,91%).

«Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего», – поясняет Мамута. По его мнению, сейчас для этого самое подходящее время.

Воспользоваться этой услугой могут заемщики с хорошей кредитной историей – для этого им необходимо заново собрать документы на себя и на залоговую квартиру: последние нужны банку, чтобы проверить, не занижена ли стоимость недвижимости, каково ее состояние и действительно ли имущество принадлежит клиенту. Чтобы доказать ценность квартиры, нужно заказать ее оценку – в среднем это обойдется в 10 тыс. рублей.

Согласно материалам ЦБ, для банков программы рефинансирования также выгодны. За счет них кредитные организации могут расширить свою клиентскую базу.